Когда арендатор имеет преимущественное право заключить договор на новый срок?

1. Возникает преимущественное право по ст. 621 ГК РФ у арендатора, надлежащим образом исполнявшего обязанности, при прочих равных условиях после окончания срока договора у него появляется приоритет перед другими кандидатами. Но это не автоматическая пролонгация. Арендодатель не обязан продлевать договор, он лишь должен предложить его арендатору в первую очередь, если планирует сдавать объект дальше.

2. Чтобы заявить о желании продлить нужно письменно уведомить арендодателя выразив намерение заключить договор на новый срок. Срок обычно указан в самом договоре, если нет, то лучше за 2-3 месяца до окончания.

При новом заключении стороны вправе изменить условия по взаимному согласию, автоматического сохранения пунктов старого договора нет, поэтому на переговорах сразу обозначают, какие условия критичны, и фиксируют итоговый вариант в тексте нового договора или доп. соглашении.

3. Если после отказа собственник сдал объект другому, срабатывает защитная норма, если арендодатель отказал, но в течение года после истечения срока договора заключил договор с 3-им лицом, есть право пойти в суд, выбрав одно из двух требований или совместив:

- потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору с новым арендатором;

- потребовать только возмещения убытков, которые возникли из-за отказа возобновить отношения.

Нюансы:

- Преимущественное право действует только в отношении того же самого объекта. Если собственник решит сдать другой, похожий объект, правило не работает.

- Если сами отказались от предложения заключить договор на новых условиях, право на судебную защиту в случае сдачи третьему лицу не возникнет.

- Если после окончания срока продолжили пользоваться имуществом, а арендодатель не возражал, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок, тогда отдельно заявлять о продлении не нужно.

Перед отправкой уведомления сверить условия договора, иногда стороны заранее прописывают особые правила продления, отличающиеся от норм ГК РФ.